购买或销售房产中过户律师能为我做什么?

购买或销售房产,买方和卖方需要准备一份购买销售合同。但是在实际操作中,大部分的合同都是格式合同。比如

Law society of South Australia contract

Society of Auctioneers & Appraisers SA Inc contract

Real Estate Institute contract

Australian Institute of Conveyancers contract

这些合同可以拿来根据买卖双方的具体情况改一下就能用。 比如 是否有GST,是否包括土地上的物产(chattels), 是否有lease, 是否要取得FIRB的同意,是否要贷款。把这些条款搞清楚,在空白处填上parties , price, settlement date 就可以。

这些合同上大部分的标准条款 standard clauses 是不能变的。因为这些条款都是千百人使用过,没有歧义的条款。但是理论上买卖双方是可以改变这些条款的,比如一般来说,房产被毁的风险在销售的时候就转移到买家了,但是如果想变过来也是可以的,就是很麻烦,一般过户律师都不会建议。

一般房屋买卖的条款包括

1 买卖双方的姓名和地址

2 房产如何持有,以什么形式持有 比如是 tenants in common 还是joint tenancy

3 房产证 (certificate of title ) 上的描述

4 土地上的物产是否包括在合同中 (chattels included or excluded)

5 土地上的设施是否包括在合同中 (Fixtures and fitting)

6 卖价和付款方式 (比如银行转账或者银行支票)

7 定金放在哪里 (deposit)

8 交易日期和交易地点(settlement date and where settlement shall take place)

9 税费的调整 比如土地税,水费

10 违约条款 比如说对方违约要依照什么程序发出违约通知,违约的代价和补偿。

11 合同是否有前置条款 (比如说得到贷款或者另外一个房产或者房屋检查)

12 相关费用谁来支付 (一般来说卖家支付制作合同的费用和准备交易的其他费用,卖家必须保证交易的土地是由一个clear title 的。 买家需要支付印花税stamp duty ,土地局注册费 LTO fee)

13 是否合同是time of the essence, 就是说交易时间是否允许更改。

14什么时候房产可以清空。

15 在签订合同后,房产的风险在谁的身上。

16 各方接受的联系地址,已经联系方式

17 GST 是否相关

18 各方的保证 e.g no encroachments

19 是否需要FIRB的批准

20 是否可以用econveyance 来交易

21 特点的条件,比如removal of rubbish 或者repairs to be undertaken

22 外国投资者资本增值税的代扣

合同签订以后作为过户律师对卖方来说会完成以下工作

1 核对合同上的condition 是否已经满足

2 去LTO的数据库查询这个房产上是否clear 可以交易

3 如果有影响交易的issue ,联系相关方解决。比如贷款方

4 取得卖方授权,代为签署LTO相关文件

5 帮助准备LTO相关的表格

6 准备settlement statement 关于相关税费的调整

7 和买方的过后律师联系,解决现有的贷款问题

8 和买房过户律师联系过后,确认过户的时间地点和方式

9 代卖方支付此次交易相关税费

10 联系相关政府机构房产变更

对买方来说,过户律师协助完成以下的工作

1 核对合同上的condition 是否已经满足

2 去LTO的数据库查询这个房产上是否clear 可以交易

3 取得买方授权

4 准备交易备忘录 Memorandum of Transfer

5 代买方计算印花税和LTO fee

6 和卖方相关过户律师联系

7 准备购房的settlement statement 计算相关各方应付的费用和确定支付方式。

8 安排过户

 

全球化终结的趋势下,澳洲移民该何去何从?

疫情加速了全球化的终结。 在一个商品服务都可以全球化自由流动的环境下,人口这个生产力要素却不可以全球化流动。 这就导致了这次全球化的最终问题就是发达国家的产业空心化。制造业工作岗位都流失掉了,服务业由于本地化程度比较深,流失的慢一些。移民政策可以一定程度上减轻全球化对社会的影响。政府其实面对的问题是全球化的资本流动问题,但是对这个问题,政府缺乏解决手段。所以把注意力集中在全球化的一个代偿的副产品——移民人口上。在这个问题上,政府看起来是有控制力的。对这个代偿问题解决的越好,全球化造成的实质性问题就越严重。 如果控制住了移民人口,不控制外流的资本,就会进一步降低本地的竞争力,导致更多的资本外流,寻找更便宜的生产要素,造成更多当地更多的失业。所以越控制移民,失业率越高。失业率越高,越要控制移民。这个循环目前还看不到打破的迹象。

澳大利亚移民的三大支柱, 技术移民,商业移民,家庭类移民在这个背景下受到冲击的次序是分波次的。首先受到冲击的是技术移民,估计技术移民会一年留下几千人做个样子。资本外流造成的失业,导致雇主担保这类签证会很少。政府上山下乡计划失败就在眼前,偏远地区州担保也会变得越来越少, 独立技术移民出了作为配套的促进留学产业的一个产业政策以外,更是没有存在的必要。技术移民未来是首当其冲的全球化趋势终结的受害者。

商业移民可以促进资本回流澳洲,但是随着失业率的增高估计商业移民会贡献更多的要求解决当地就业问题的力量。比如要求雇佣当地人这种目前可选的要求,变为一个申请PR时候的硬性要求。这种雇佣当地人的要求如果设置的太高,就会降低很多商业移民的积极性。导致商业移民成为第二个受害者。

家庭类移民是基于人道理由办理的移民,基础逻辑是人人平等,人人都有和配偶生活在一起的权力。只有当社会的反移民思潮进入高峰的时候才会停止这类移民。目前来看法律上还不会对这类移民造成冲击。但是政府行政上已经在控制这类移民的速度和数量。

目前已经获得邀请或者持有489/191/188 这种provision visa 的申请人,现在不必担心,公信力对政府现在还是有用的。政府不会撤销这些签证申请影响到他的信用。政府还要给自己留足后路,以后还需要通过移民政策解决财政和就业问题。所以暂时不会翻脸不认原来这些签证申请时的效力。

 

 

 

拿了491签证之后如何在3年内换成PR?

491 Skilled Work Regional (Provisional) visa 可以允许持有人在澳洲居住生活工作,有5年的有效期。移民局希望491持有人在澳洲边远地区做足3年的贡献,每年Taxable income 达到$53900, 然后申请转PR 191签证。同时对这个签证的持有人移民局对各类PR签证都放了3年内不可以申请批准其他签证的规定。 比如

189.224

(1)  If, at the time of application:

(a)  the applicant is the holder of a Subclass 491 (Skilled Work Regional (Provisional)) visa or a Subclass 494 (Skilled Employer Sponsored Regional (Provisional)) visa; or

(b)  the last substantive visa held by the applicant was a Subclass 491 (Skilled Work Regional (Provisional)) visa or a Subclass 494 (Skilled Employer Sponsored Regional (Provisional)) visa;

the applicant must have held that visa for at least 3 years at the time of application unless circumstances specified in an instrument under subclause (2) exist.

(2)  The Minister may, by legislative instrument, specify circumstances for the purposes of subclause (1).

又比如

配偶签证 820 的schedule 1 1214(c)(3)   If:

(i)  the applicant is the holder of a Subclass 491 (Skilled Work Regional (Provisional)) visa or a Subclass 494 (Skilled Employer Sponsored Regional (Provisional)) visa; or

(ii)  the last substantive visa held by the applicant was a Subclass 491 (Skilled Work Regional (Provisional)) visa or a Subclass 494 (Skilled Employer Sponsored Regional (Provisional)) visa;

the applicant must have held that visa for at least 3 years.

但是对于海外递交的309/100签证却没有规定不能递交

所以491/491 要想在3年中转为PR 只有选择309/100 这条配偶签证的通道。

如何绕开留学生主课半年之内不能转学的规定?

很多学生客户在转学的时候都会受到学校的刁难,学校会以不给release letter 为由阻止学生转学。有没有办法可以克服这个问题呢?

要想克服这个问题就要先搞清楚这个问题是怎么来的,这个要求的法律依据是什么。这个不能转学的依据是根据ESOS Act 和想要的National Code standard 7. 具体如下

Q Can I issue a COE to a student who does not have a letter of release if the student is going to use that COE to apply for a new visa?
A No. Under Standard 7, providers must not knowingly enrol a student wanting to transfer from another provider’s course prior to that student completing six months of their principal course.

The only circumstances in which a provider may issue a student with a COE during the restricted period are if:

  • one of the exceptions in standard 7.1 is satisfied
  • the student is able to provide documentation which approximates a letter of release (which is only to be used in unusual circumstances, and a student wishing to apply for a new visa is not considered to be one of these); or
  • the student no longer has a student visa and therefore no principal course.

https://internationaleducation.gov.au/Regulatory-Information/Education-Services-for-Overseas-Students-ESOS-Legislative-Framework/National-Code/nationalcodepartd/Pages/ExplanatoryguideD7.aspx#courseorvisa

根据ESOS的规定,如果学生要在6个月内转学的话,必须取得学校的release letter ,或者取消/尚未拿到学生签证。

如果已经有学生签证,但是拿不到release letter 的同学可以先申请一个旅游签证,然后从旅游签证转学,重新申请学生签证。

Accounting software 会计软件的选择

如果只是一个简单的公司,公司老板自己记账,自已有所有权限。那么MYOB Essential 应该是最好的选择。$70 每个月的费用。

如果公司比较大,或者有几个公司,需要给bookkeeper 特定的权限。MYOB accountright 比较好。$140 每个月,可以用2个公司。之所以MYOB accountright 这个软件给2个公司的使用权限,可能是因为有的公司需要拿一个公司出来当Trust account 记录。 比如我们志杰移民的日常运营account用一个公司的file, 志杰移民trust account 再用一个公司的file.

如果公司需要把会计软件和其他管理软件联网可以考虑XERO。 $65 一个月,但是只能有5个员工的Payroll, 如果要加一个员工每个月再加$10, XERO 有给项目打卡计时功能 (XERO projects) $10 第一个人,后面的用户$7 每个人。这个Xero projects 的功能有点鸡肋, 时间不能自动记录,要手动填进去。相比之下 timecamp 就可以自动记录时间。比Xero 好用。

如果你决定选择MYOB 在我们这里购买MYOB是有优惠的。我们虽然是MYOB的代理但是我们的主营业务是移民留学和贷款过户,会计软件只是一个不赢利的副业,所以不准备赚客户一分钱,所有的优惠都由MYOB返回给客户。如果想购买便宜的MYOB 只需要发邮件联系Tuhina.Seth@myob.com , 提一下我的名字Bo Li @ zhijievisa pty ltd  MYOB 会给你最优惠的价格优惠10%到50%不等。

 

 

 

西澳毕业的护士VIC 州担保成功

【志杰移民】恭喜C护士小姐的VIC州担保顺利获邀啦仅仅三周的时间,在学业还未结束之前就找到我们~一环扣一环,一天都不浪费,在志杰团队的帮助下,选择了最快准狠的方案,客户一家以及小朋友,从西澳搬到维州,甚是辛苦,但能顺利获邀,一切都是值得的哦~志杰移民,移路相随。

美国的签证暂停是临时措施还是永久措施?

Trump 总统说对于美国绿卡,他马上会出台一个60天内暂停审理的行政命令。很多中介都认为,只是一个60天的临时命令。60天以后就会解除。志杰移民告诉你,这个60天的临时命令是不会在Trump 任期内解除的。考虑到今年Trump 很可能能赢,所以又至少是一个4年的任期。然后这个临时命令就永久化了。

对于这种打着临时旗号的措施,人类简史的作家赫拉利认为,短期内这些措施有合理性,但是风险在于,临时措施有持久下去的惯性,短期紧急措施有可能成为我们生活的一部分。就像中国地铁安检措施,一旦开始了,就变成了我们生活一部分了。志杰移民判断,移民美国的路现在已经关上,留给澳大利亚的时间也已经不多了。

 

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